Uzavření kupní smlouvy, jejímž předmětem je převod vlastnického práva k nemovité věci, není navzdory množství převodů, ke kterým v praxi dochází, zdaleka tak jednoduché, jak by se mohlo zdát. Bezproblémovost převodu typicky komplikují vady, které se na nemovitých věcech mohou projevit i dodatečně. Takové vady kupujícího zpravidla nemile překvapí, neboť o jejich existenci mnohdy neměl ani tušení.
Jak tedy v takové situaci postupovat? Smířit se s „nevýhodnou koupí“? Anebo od kupní smlouvy odstoupit? Ve čtyřdílném seriálu článků se tyto otázky pokusíme zodpovědět a nabídnout čtenářům nejvhodnější řešení.
V úvodním článku jsme objasnili, které základní druhy vad, jež se na nemovitostech objevují, rozlišujeme. V této druhé části si klademe za cíl přiblížit takové nároky, které lze v souvislosti s vadami zakoupené nemovitosti namítat, a v jaké lhůtě je tak potřeba učinit, aby byly uplatněny účinně.
Nároky kupujících z vad nemovitosti
Co lze v případě vadného plnění požadovat
Obecně mohou kupujícímu z vad nemovitosti (předmětu prodeje) vyplývat následující práva:
- právo na odstranění vady (opravu),
- právo na přiměřenou slevu z kupní ceny či
- právo na odstoupení od smlouvy.
Náhrada škody
Paralelně se všemi výše uvedenými nároky má kupující též právo na náhradu způsobené škody. Obecně však platí, že čeho lze dosáhnout uplatněním práva z vadného plnění, toho se nelze domáhat z titulu náhrady škody (tedy v tom rozsahu, v jakém je škoda kryta z práv z vadného plnění). Předně je tedy potřeba dodržet níže uvedený postup pro vytknutí vady. Náhradu škody je možné požadovat tehdy, způsobila-li vada kupujícímu další negativní následek.
Příklad: Došlo k poškození hudebního nástroje, který si kupující uschoval na půdu, a to v důsledku toho, že do nemovitosti vadnou střechou zatékalo. Kupující by v takovém případě mohl po prodávajícím požadovat náhradu poškozeného hudebního nástroje.
Výše náhrady škody se odvíjí od konkrétních okolností případu. Pokud však kupující nezanedbal žádnou z povinností, jejichž splnění po něm lze spravedlivě požadovat, má zpravidla právo na náhradu uvedením do původního stavu. Pokud však oprava možná není, nahradí se skutečná škoda (v penězích) a případně též ušlý zisk. Skutečná škoda se hradí ve výši vzhledem k hodnotě, kterou by nemovitost měla v případě, že by smlouva byla plněna řádně. Z tohoto důvodu kupujícím doporučujeme pokud možno co nejpřesněji vymezit předmět prodeje v kupní smlouvě, aby bylo pro případ potřeby zřejmé, na jaké podobě a kvalitě předmětu prodeje se strany dohodly a od čeho se prodávající odchýlil. Bližší podrobnosti ke specifikaci předmětu prodeje podáváme v článku „Praktické rady pro kupující a prodávající při koupi a prodeji nemovitosti – 3. díl“
Volba nároku
Pokud kupující zjistí vadu, může si z výše uvedených možností 1) až 3) zvolit, který nárok uplatní (nároky nelze kombinovat bez souhlasu prodávajícího). Možnosti volby budou do jisté míry záviset na tom, zda došlo v důsledku vytýkané vady k podstatnému či nepodstatnému porušení kupní smlouvy.
Podstatné porušení smlouvy
„Porušení smlouvy podstatným způsobem“ nastává tehdy, musel-li prodávající již při uzavření kupní smlouvy vědět, že by kupující danou smlouvu neuzavřel, pokud by takové její porušení předvídal. Pro posouzení podstatných vad bude pochopitelně nutné vyhodnocovat okolnosti každého případu zvlášť, přičemž zásadním posuzovaným kritériem bude to, jak vada ovlivnila rozumně očekávané plány kupujícího, které s nemovitostí původně zamýšlel, resp. bude nutné posoudit jaký byl hlavní účel koupě nemovité věci.
Podstatné porušení kupní smlouvy zakládá všechna shora uvedená práva z vadného plnění, tj. konkrétně se jedná o právo na opravu nemovitosti, právo na odstoupení od kupní smlouvy či právo požadovat přiměřenou slevu z kupní ceny.
Nepodstatné porušení smlouvy
V ostatních případech, tedy v případech, kdy vada není vyhodnocena jako podstatné porušení kupní smlouvy, se jedná o porušení smlouvy nepodstatným způsobem. V takovém případě je možné vybírat pouze z nároků na opravu (odstranění vady) či na přiměřenou slevu z kupní ceny.
Zvolený nárok nelze následně změnit
Poněkud překvapivé pro naše klienty bývá zjištění, že právo, které si zvolili, ať již v důsledku podstatných či nepodstatných vad předmětu prodeje, již zpravidla nemohou odvolat ani dodatečně změnit. Lze tak učinit pouze se souhlasem prodávajícího (byť známe dvě výjimky, které popisujeme níže). Učiněná volba je tak v mnoha případech konečná, neboť často chybí vůle druhé smluvní strany se na její změně dohodnout.
- První výjimku představuje případ, kdy kupující zvolí právo na opravu věci, avšak prodávající neprovede opravu v přiměřené lhůtě nebo se jedná o vady neopravitelnou. Přiměřenost lhůty je dána mnoha faktory a konkrétními okolnostmi, například tím, zda byl prodávajícímu umožněn přístup k nemovitosti, zda byl na trhu dostupný materiál potřebný k opravě apod. Pokud prodávající vadu věci včas neodstraní, může kupující i bez jeho souhlasu provedenou volbu změnit a požadovat slevu z kupní ceny, či od smlouvy odstoupit.
- Druhá výjimka, kdy je možné jednostranně změnit zvolené právo z vadného plnění, nastává v případě, kdy prodávající provedení opravy věci odmítl. Kupující pak může i bez jeho souhlasu provedenou volbu práva změnit a požadovat, stejně jako v předchozím případě, slevu z kupní ceny, či odstoupení od kupní smlouvy.
Sleva z kupní ceny
Sleva z kupní ceny by měla být uplatněna sdělením konkrétní částky, kterou kupující požaduje od prodávajícího vyplatit, přičemž platí, že sleva by měla být přiměřená. V praxi je toto právo z vadného plnění nejsložitější z hlediska konkretizace nároku, obzvláště v případě vad nemovitostí, a proto se strany často dohodnou, že slevu určí znalec.
Odstoupení od smlouvy
Odstoupení od smlouvy nelze odvolat. Smlouva se ruší a na závazek se hledí, jako kdyby vůbec nebyl, tedy jako kdyby smlouva nikdy nebyla podepsána[1]. Kupujícímu nicméně vzniká právo na vrácení kupní ceny a prodávajícímu právo na vrácení nemovitosti.
Lhůta pro uplatnění vad a práv z vadného plnění
Předpokladem uplatnění práv z vadného plnění je, aby bylo na vadu včas upozorněno, a zároveň, aby byla volba práva z vadného plnění (výběr nároku) provedena včas – zpravidla již při oznámení (vytknutí) vady.
Lhůta pro uplatnění vad
Zákon kupujícímu ukládá povinnost prohlédnout si nemovitost co nejdříve po přechodu nebezpečí škody na věci. Kdy k tomuto okamžiku dochází, jsme vysvětlili zde. S touto povinností ovšem souvisí časově omezená možnost vadu u prodávajícího uplatnit.
Jak jsme upozornili již v předchozím článku, ze zjevných vad nemůže kupující vůči prodávajícímu uplatnit v podstatě žádné nároky.
U skrytých vad pak rozlišujeme tyto lhůty k uplatnění vad:
- Tzv. subjektivní lhůta je určována podmínkou oznamovat prodávajícímu vady bez zbytečného odkladu poté, co je kupující může při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit. „Dostatečnost“ péče je dána charakterem vady a předmětu prodeje.
Příklad č. 1: Pokud by se například jednalo o vadu spočívající v problému se statikou domu, nelze na kupujícím zpravidla rozumně požadovat, aby ji zjistil ihned po převodu vlastnického práva na jeho osobu. Taková vada se může projevit například v souvislosti se zahájením rekonstrukce domu, či v důsledku rozsáhlejších zásahů do jeho stavební konstrukce apod. Subjektivní lhůta by se pak počítala od okamžiku zjištění vady tímto způsobem.
Příklad č. 2: Naproti tomu v případě, kdy kupující po uzavření kupní smlouvy při prvním dešti zjistí, že do střechy domu zatéká, aniž by tuto skutečnost prodávajícímu bez zbytečného odkladu oznámil a vytkl (a aniž by mu v tom tak učinit bránily důvodné okolnosti), právo z vadného plnění může podlehnout promlčení.
- Tzv. objektivní, pětiletá lhůta, která je lhůtou maximální, tedy lhůtou, v níž se skrytá vada může projevit nejpozději, běží od okamžiku nabytí vlastnického práva k nemovité věci. Pokud se skrytá vada projeví až po uplynutí této pětileté lhůty, práva z vadného plnění kupujícímu přiznána být nemusí, pokud to namítne prodávající.
Příklad č. 3: Pokud bychom vzali v úvahu situaci s vadnou statikou domu (příklad č. 1), v případě, že by se vada zjistila v důsledku rekonstrukce domu, která byla zahájena po uplynutí pěti let od zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí, již by tuto vadu bylo obtížné vůči prodávajícímu uplatnit. Prodávající by totiž mohl vznést námitku promlčení.
V případě, že kupující vadu včas prodávajícímu neoznámí (nevytkne), automaticky jeho právo z vadného plnění nezaniká. Toto právo nicméně podléhá promlčení, tedy vznese-li prodávající u soudu námitku promlčení, tj. námitku, že mu vada nebyla kupujícím včas oznámena, nebude kupujícímu žádné právo z vadného plnění přiznáno. Okamžik skutečného oznámení vady je zpravidla předmětem nesnadného dokazování, přičemž důkazní břemeno ohledně pozdního oznámení leží na straně prodávající.
Co se týče formálních náležitostí vytknutí vady, žádné zákonné požadavky na formu stanoveny nejsou, postačí tedy i ústní sdělení (pokud si strany ve smlouvě nesjednaly něco jiného). Z hlediska dokazování nicméně jednoznačně doporučujeme vytknout vady, jakož i sdělit prodávajícímu volbu práva z vadného plnění písemně. Kromě toho by měl být popis zjištěné vady co nejpřesnější.
Důsledek nepoctivého jednání prodávajícího
Prodávající nemá právo učinit námitku promlčení tehdy, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl anebo musel vědět, aniž by však na to kupujícího výslovně upozornil. Nepoctivé jednání prodávajícího tedy nepožívá právní ochrany. Zjednodušeně řečeno, kritériem poctivého přístupu je to, zda prodávající jednal „s dostatečnou péčí“, jež zákon vyžaduje jako základní minimum.
Jednání prodávajícího je nepoctivé, i pokud prodávající v době přechodu nebezpečí škody na věci pouze tušil, že jsou zde nedostatky, které by dříve nebo později mohly vést ke vzniku vad (například si byl vědom nesprávného technického postupu při stavbě nemovitosti). Pokud na nedostatky prodávající kupujícího neupozornil a vady se časem skutečně projevily, je možné práva z vad vůči prodávajícímu uplatnit bez časového omezení.
Příklad: Prodávající prokazatelně jednal nepoctivě a o vadě budovy, jež byla předmětem prodeje, věděl, aniž by na ni kupujícího výslovně upozornil. Vada se na budově projevila až po uplynutí dvaceti let po podpisu kupní smlouvy. Kupující vadu vytkl a uplatnil práva z vadného plnění vůči prodávajícímu, ten však vznesl u soudu námitku promlčení. Vzhledem k tomu, že se však prokázalo, že o vadě budovy prodávající věděl, soud k námitce promlčení nepřihlížel a práva z vadného plnění kupujícímu přiznal.
Lhůta pro uplatnění práv z vadného plnění
Vedle nutnosti vytknout prodávajícímu včas vadu předmětu prodeje je důležitý také okamžik, kdy kupující vůči prodávajícímu uplatní samotné právo z vadného plnění.
Dokud kupující vůči prodávajícímu některé z práv z vadného plnění neuplatní, může prodávající vadu, která mu byla oznámena, odstranit podle vlastní volby. Kupujícímu tak ovšem nesmí způsobit nepřiměřené náklady.
Práva z podstatného porušení smlouvy jsou prekluzivní, tzn. pokud kupující právo od kupní smlouvy odstoupit nezvolí včas, tohoto práva pozbývá. V takovém případě může kupující i nadále uplatňovat práva z vad, která jsou nepodstatným porušením smlouvy (tzn. právo na odstranění vady a právo na přiměřenou slevu z kupní ceny).
[1] Byť s výjimkou některých ustanovení, která zůstávají v platnosti.
—
Potřebujete pomoci s koupí či prodejem nemovitosti? Obraťte se na naši advokátní kancelář, která se na převody nemovitostí specializuje a má v této oblasti bohaté zkušenosti.
Orientační ceník služeb v oblasti práva nemovitostí.
Jestliže máte zájem o zprostředkování prodeje Vaší nemovitosti, můžete se obrátit na naši spolupracující realitní kancelář Hledá se nemovitost s.r.o., pro kterou připravujeme smluvní dokumentaci k převodu nemovitosti a zajišťujeme úschovy.
Mohlo by vás také zajímat:
- Odpovědnost za vady při koupi a prodeji nemovitosti – 1. díl
- Praktické rady pro kupující a prodávající při koupi a prodeji nemovitosti – 3. díl
- Odpovědnost za vady nemovitosti a praktické příklady – 4. díl
- Prodej nemovitosti krok po kroku – zveřejněno na webu spolupracující realitní kanceláře Hledá se nemovitost s.r.o.
- Koupě nemovitosti krok za krokem
- Advokátní úschovy