V tomto čtyřdílném seriálu jsme si stanovili za cíl přiblížit čtenářům otázku odpovědnosti za vady při převodu vlastnického práva k nemovitosti. V předchozích třech článcích jsme čtenářům vysvětlili základní pojmy a nabídli praktická doporučení, jak postupovat. V této poslední části se budeme zabývat porovnáním odpovědnosti a záruky na třech modelových případech, které vyplývají z praxe.
Existují v zásadě tři způsoby, jak můžeme nemovitost nabýt.
1. Koupě nemovitosti od fyzické nepodnikající osoby
Pokud jste fyzickou osobou, která nemovitost kupuje od jiné nepodnikající fyzické osoby, zákon kupujícím poskytuje ochranu v podobě odpovědnosti za vady, za které odpovídá prodávající. Vady dělíme do dvou skupin, a to na vady skryté a vady zjevné. Vady skryté je nutné zjistit a vytknout nejpozději do pěti let od nabytí vlastnického práva k nemovitosti. Pokud se jedná o vady zjevné, tedy o vady, které kupující při vynaložení obvyklé pozornosti musel již při uzavření kupní smlouvy poznat, zákon počítá s tím, že kupující vzal existenci těchto vad na vědomí a že se tyto vady promítly například i do výše kupní ceny. Proto z nich kupující posléze nemůže zpravidla uplatňovat žádné nároky. Blíže jsme o této problematice již pojednávali v článku č. 1.
Co se týče případné záruky, ta není poskytována automaticky ze zákona, ale lze ji sjednat. Podrobnostmi jsme se zabývali ve článku č. 3.
V souvislosti s převodem nemovitosti doporučujeme smluvním stranám zajistit si dvojí prohlídku nemovitosti, a to za účelem zjištění případných vad předmětné nemovitosti. O důvodech této prohlídky a dalších podrobnostech jsme pojednávali ve článku č. 3.
2. Koupě nemovitosti od podnikatele
Kupuje-li fyzická osoba v pozici spotřebitele nemovitost od prodávajícího, kterým je podnikatel (typicky od developera), je odpovědnost z vadného plnění v zákonném režimu poskytována obdobně jako v případě koupě nemovitosti od fyzické osoby nepodnikající.
Relativní novinkou, která vychází z novely spotřebitelského práva, je, že v případě, kdy se vada nemovitosti (konkrétně stavby) projeví v průběhu dvou let od přechodu nebezpečí škody na věci (tj. ve většině případů okamžik, kdy dojde k převzetí nemovitosti), má se za to, že stavba byla vadná již při přechodu nebezpečí škody, ledaže to povaha vady vylučuje. Vypouští se tedy v těchto případech povinnost kupujícího prokázat příčinu vzniku vady a důkazní břemeno se přesouvá na prodávajícího. Pokud prodávající pozdější vznik příčiny neprokáže, bude se vada považovat za vadu skrytou a kupujícímu z ní budou vyplývat práva z vadného plnění.
V této souvislosti bychom chtěli dále upozornit, že záruka z vadného plnění již nově není spotřebitelům ze zákona povinně poskytována. Dřívější „zákonná záruka“ činila 24 měsíců od převzetí věci. Ta je nově nahrazena komplexnější eurokonformní úpravou odpovědnosti z vadného plnění. Záruku lze nicméně sjednat přímo mezi smluvními stranami (byť to v praxi nebývá pravidlem).
Záruka ve prospěch kupujícího rozšiřuje práva z vadného plnění nad rámec zákonného režimu. Jak jsme zmínili, blíže jsme o tomto institutu pojednávali ve článku č. 3.
Výslovné sjednání záruky rozhodně doporučujeme, a to i v případě, pokud by dosavadní záruka ve prospěch prodávajícího byla stále ještě platná, a to například ve vztahu ke konkrétní části nemovitosti (opravená střecha, nová okna apod.). Záruka totiž spolu s převodem vlastnického práva nemusí na nového nabyvatele přejít automaticky, a proto je vhodné na ni v kupní smlouvě zvlášť pamatovat.
Tak jako v předchozím případě doporučujeme zajistit si dvojí prohlídku nemovitosti.
3. Výstavba rodinného domu
V případě zhotovení (výstavby) nemovitosti stavební firmou (podnikatelem) bude mezi smluvními stranami uzavírána na rozdíl od prvních dvou příkladů namísto kupní smlouvy smlouva o dílo. Z hlediska odpovědnosti za vady je však režim obou smluv velmi podobný.
Dokončené dílo kupující (objednatel) převezme buďto s výhradami, anebo bez výhrad. Pokud objednatel převezme dílo bez výhrad, soud mu k námitce prodávajícího (zhotovitele) nepřizná právo za zjevné vady díla. O to důrazněji zde platí apel na zajištění dostatečné prohlídky nemovitosti, přičemž v případě smlouvy o dílo je objednateli umožněno kontrolovat provádění díla průběžně. Zjistí-li tedy objednatel nějaká pochybení, může požadovat, aby zhotovitel zajistil nápravu a prováděl dílo řádným způsobem. Neučiní-li tak zhotovitel ani v přiměřené době, může objednatel od smlouvy odstoupit, vedl-li by postup zhotovitele nepochybně k podstatnému porušení smlouvy.
Co se týče dalších aspektů odpovědnosti z vadného plnění, platí obdobně ustanovení o kupní smlouvě. Vady se dělí na skryté a zjevné. V případě stavby pak pro skryté vady platí oznamovací povinnost vůči zhotoviteli, kterou je nutné splnit nejpozději v průběhu pětileté lhůty po převzetí dokončeného díla. V opačném případě může zhotovitel namítnout, že právo bylo uplatněno opožděně, a soud by v takovém případě nepřiznal objednateli právo z vad.
Ani v případě smlouvy o dílo není zhotovitel dle aktuální úpravy povinen poskytovat na dokončené dílo záruku, byť to bývá v praxi častější než v případě kupní smlouvy. Původní záruční doba podle občanského zákoníku z roku 1964 činila v případě stavby 3 roky (viz § 646 odst. 3 OZ z roku 1964); nyní je tato úprava nahrazena konceptem odpovědnosti z vadného plnění s možností sjednat záruku nad rámec zákonné odpovědnosti. Pokud tedy záruka dána developerem/stavební firmou je, počíná záruční doba běžet od okamžiku předání dokončeného díla (stavby).
Novelou spotřebitelského práva bylo dále stanoveno, že v případě, kdy se vada stavby projeví v průběhu dvou let od převzetí stavby spotřebitelem, má se za to, že stavba byla vadná již při převzetí spotřebitelem, ledaže to povaha vady vylučuje. Dvouletá doba neběží po dobu, po kterou spotřebitel nemůže stavbu užívat, v případě, že vadu vytkl oprávněně. Podobně jako v případě kupních smluv zákon i ve vztahu ke smlouvě o dílo nově přesouvá důkazní břemeno v prvních dvou letech od převzetí díla na zhotovitele stavby. Neprokáže-li tedy zhotovitel, že vadu stavby způsobil spotřebitel sám, platí, že se jedná o vadu skrytou, a za tuto vadu odpovídá zhotovitel sám.
Závěr
Tento článek představuje závěrečnou část našeho čtyřdílného seriálu, v němž jsme usilovali o poskytnutí doporučení vyplývajících z praxe při koupi či prodeji nemovité věci, a to zejména v souvislosti s odpovědností z vad předmětu převodu. V tomto posledním článku jsme na třech vzorových příkladech z praxe přiblížili rozdíl mezi odpovědností za vady a zárukou v různých smluvních režimech.
V případě dotazů k problematice, o které pojednáváme, či v případě zájmu o pomoc s realizací převodu nemovitosti se na nás neváhejte obrátit. Budeme se Vám rádi věnovat a připravíme pro Vás vše potřebné k úspěšnému provedení převodu.
—
Potřebujete pomoci s koupí či prodejem nemovitosti? Obraťte se na naši advokátní kancelář, která se na převody nemovitostí specializuje a má v této oblasti bohaté zkušenosti.
Orientační ceník služeb v oblasti práva nemovitostí.
Jestliže máte zájem o zprostředkování prodeje Vaší nemovitosti, můžete se obrátit na naši spolupracující realitní kancelář Hledá se nemovitost s.r.o., pro kterou připravujeme smluvní dokumentaci k převodu nemovitosti a zajišťujeme úschovy.
Mohlo by vás také zajímat:
- Odpovědnost za vady při koupi a prodeji nemovitosti – 1. díl
- Práva z vadného plnění při koupi a prodeji nemovitosti – 2. díl
- Praktické rady pro kupující a prodávající při koupi a prodeji nemovitosti – 3. díl
- Prodej nemovitosti krok po kroku – zveřejněno na webu spolupracující realitní kanceláře Hledá se nemovitost s.r.o.
- Koupě nemovitosti krok za krokem
- Advokátní úschovy