Prodej nemovitosti není jednoduchou záležitostí. Pro obě strany kupní smlouvy přináší řadu rizik, úskalí a otázek, které je třeba si předem položit a zejména pak vyjednat s druhou smluvní stranou.

Jednou z takto problematických oblastí, na kterou by se měly smluvní strany zaměřit, je otázka vad převáděné nemovitosti. Nároky plynoucí z odpovědnosti za vady nemovitosti mohou zdánlivě jednoduchý a relativně rychlý proces uzavření kupní smlouvy podstatným způsobem zkomplikovat. Některé nároky lze navíc uplatňovat zpětně, a to i s poměrně dlouhým časovým odstupem po uzavření kupní smlouvy. Zastáváme proto názor, že je v zájmu obou smluvních stran, aby bylo již v předsmluvní fázi vyvinuto co nejvyšší úsilí k minimalizaci rizik, která mohou v souvislosti s odpovědností za vady předmětu prodeje vyvstat.

V tomto čtyřdílném seriálu přinášíme kupujícím i prodávajícím informace, jak v procesu uzavření kupní smlouvy postupovat, a to tak, aby to bylo pro obě smluvní strany z krátkodobého i z dlouhodobého hlediska bezpečné a výhodné.

V první části vysvětlíme, jaké druhy vad v souvislosti s převodem vlastnického práva k nemovitým věcem existují. Ve druhé části představíme stručně nároky, které lze v souvislosti s vadami zakoupené nemovitosti namítat a v jaké lhůtě je lze uplatnit. Třetí část se pak věnuje praktickým doporučením jak pro kupující, tak pro prodávající a v poslední části představíme naše doporučení na třech modelových příkladech.

Druhy vad předmětu prodeje

Vadou rozumíme nedostatek kvality předmětu koupě v rozporu s určitým standardem. Tento standard se bude řídit především dohodou stran, resp. bude vyplývat ze smlouvy.

Z hlediska podstaty vad dělíme vady na faktické a právní.

Vady právního charakteru

Vady právního charakteru by měly být podchyceny už v rámci právní prověrky realizované před uskutečněním samotné koupě nemovitosti, a to právníkem, kdy cílem prověrky je analyzovat a objektivně zhodnotit právní vztahy třetích osob k nemovitosti a odhalit možná rizika z toho plynoucí. Uskutečnění této prověrky našim klientům vždy doporučujeme, zejména lze doporučit, aby byl posouzen i soulad stavu nemovitosti se stavební dokumentací uloženou u stavebního úřadu.

V tomto článku se nicméně budeme věnovat podstatně širší skupině vad, což jsou vady faktické.

Faktické vady

Faktické vady rozlišujeme podle toho, za jakých okolností jsou zjištěny, na dvě základní kategorie, a to na vady zjevné a na vady skryté.

Vady zjevné

Vady zjevné jsou všechny vady, které musel kupující s vynaložením tzv. obvyklé pozornosti poznat již při uzavření kupní smlouvy.

Důležité je si uvědomit, že ze zjevných vad nemůže kupující vůči prodávajícímu uplatnit v podstatě žádné nároky.

Příklad: Pokud jsou na fasádě viditelné skvrny, bude se zpravidla jednat o zjevnou vadu, se kterou kupující při uzavírání kupní smlouvy počítal (musel počítat), a z níž tudíž žádný odpovědnostní nárok vůči prodávajícímu uplatnit nemůže.

Při hodnocení toho, co lze chápat pod termínem „obvyklá pozornost“, se vychází z předpokladu, že každý kupující má rozum průměrného člověka. Dále se uplatní subjektivní hledisko, které zohledňuje postavení konkrétního kupujícího. Obvyklá pozornost se tedy posuzuje jinak u vedoucího stavební firmy, jinak v případě podnikatele a jinak, je-li jednáno s nepodnikatelem (spotřebitelem).

Koncepce zjevných vad si tedy klade do jisté míry za cíl chránit kupujícího v případě, není‑li odborníkem či nedisponuje-li odpovídajícím technickým vzděláním.

Jak jsme však již výše naznačovali, pouze na zákon se nelze spoléhat ve všech případech, a proto naše kancelář klientům doporučuje, aby si před samotnou koupí nemovitosti zajistili alespoň jednu odbornou technickou prohlídku. Výhody a podrobnosti k tomuto kroku přiblížíme ve třetím díle našeho seriálu.

Zvláštní kategorie zjevných vad

Zvláštní kategorii zjevných vad představují případy, kdy prodávající kupujícího výslovně ujistí, že je nemovitá věc bez vad, i když tomu tak ve skutečnosti není, či pokud prodávající vadu lstivě zatají.

Příklad: Jedná se o situaci, kdy kupující sice zpozoruje na nemovitosti vadu, typicky technického charakteru, avšak bude kupujícím výslovně ujištěn, že se vada na nemovitosti nijak negativně neprojevuje (prodávající kupujícího například výslovně ujistí, že se jedná pouze o estetický nedostatek, i když ve skutečnosti se jedná o plíseň).

Dalším takovým případem je vada lstivě zatajená – tedy například, když prodávající plíseň zamaluje nebo třeba zakryje kobercem.

Práva z odpovědnosti za vady budou v takových případech kupujícímu zachována v plném rozsahu.

Vady skryté

Vady skryté jsou vady, které se mohou objevit (lépe řečeno projevit) až s určitým časovým odstupem po předání nemovité věci kupujícímu, ovšem za podmínky, že existovaly již při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, a to zcela bez ohledu na fakt, zda o nich prodávající věděl, či nikoliv. Právě okamžik přechodu nebezpečí škody na věci je pro posuzování odpovědnosti za skryté vady klíčovým momentem. Pokud vada vznikne později, jde již k tíži kupujícího.

„Nebezpečí škody na věci“ přechází na kupujícího okamžikem převzetí (předání) nemovitosti, pokud se strany nedohodnou jinak. K tomu může dojít buďto protokolárně (sepisem předávacího protokolu podepsaného oběma stranami), anebo fakticky – například odevzdáním klíčů. Cílem je umožnit druhé smluvní straně fyzicky disponovat s předmětem prodeje. Přesný způsob převzetí (předání) předmětu prodeje upraví zpravidla kupní smlouva.

Příklad: Příkladem skrytých vad může být zápach z kanalizace, který se projeví až během letního období, v případě, kdy nemovitost byla kupována v zimě, dále výskyt škůdců, zatékání ze střechy, netěsnící okna, problémy s topením a podobné zpravidla technické závady.

Zvláštní kategorie skrytých vad

Zvláštní kategorii skrytých vad představují vady vzniklé porušením povinnosti prodávajícího. Jedná se o vady, které sice neexistovaly při přechodu nebezpečí škody na věci na kupujícího, avšak prodávající je způsobil porušením nějaké své povinnosti. Za tyto vady prodávající odpovídá, přestože vznikly až po přechodu nebezpečí škody na věci.

Příklad: Může se jednat o různé opravy nemovitosti přislíbené prodávajícím, které však nebyly provedeny správným způsobem, či typicky o situaci, kdy prodávající přislíbí nemovitost vyklidit, ale nakonec tak neučiní.

Závěrem této části bychom rádi zdůraznili, že práva z vadného plnění a práva plynoucí ze záruky za jakost jsou dva odlišné instituty. Zatímco práva z vadného plnění vznikají ze zákona, záruka za jakost vzniká pouze, pokud se kupující a prodávající dohodnou. Jedná se totiž o plnění nad rámec práv z vadného plnění. Podrobnosti vysvětlíme v navazujícím článku, v němž rovněž poradíme, jak konkrétní práva z vadného plnění uplatnit vůči prodávajícímu.

—

Potřebujete pomoci s koupí či prodejem nemovitosti? Obraťte se na naši advokátní kancelář, která se na převody nemovitostí specializuje a má v této oblasti bohaté zkušenosti.

Orientační ceník služeb v oblasti práva nemovitostí.

Jestliže máte zájem o zprostředkování prodeje Vaší nemovitosti, můžete se obrátit na naši spolupracující realitní kancelář Hledá se nemovitost s.r.o., pro kterou připravujeme smluvní dokumentaci k převodu nemovitosti a zajišťujeme úschovy.

Mohlo by vás také zajímat:

• Práva z vadného plnění při koupi a prodeji nemovitosti – 2. díl
• Praktické rady pro kupující a prodávající při koupi a prodeji nemovitosti – 3. díl
• Odpovědnost za vady nemovitosti a praktické příklady – 4. díl
• Prodej nemovitosti krok po kroku – zveřejněno na webu spolupracující realitní kanceláře Hledá se nemovitost s.r.o.
• Koupě nemovitosti krok za krokem
• Advokátní úschovy